レアホーム(Lea HOME)株式会社アーバンは【南行徳・行徳・妙典】不動産購入・売却の専門店
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2020年02月02日
社長ブログ

『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』について

皆さん、こんにちは!!

浪人中の娘に「試験、どうだった?」とLINEしたら、返信がなくてモヤモヤしているレアホームの『不動産のことなら何でもお悩み解決隊長』千原和博です(-_-)

※昨日、大学入試が始まり、早速第一弾の入試を受けたようである。「頑張れ~」としか言えない、頼りない父親でゴメンナサイ(T_T)

ところで、今日は不動産の売買の基本中の基本『媒介契約』の『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』についてお話しさせていただきます(^o^)丿

目次

【その1】『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』の違い

【その2】『専任(専属専任)媒介契約』のメリット

【その3】『専任(専属専任)媒介契約』のデメリット

【その4】まとめ

【その1】『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』の違い

媒介契約には、『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があります。

『一般媒介契約』についてはこちらをご覧ください。

『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』に関しては、お客様(売主)側から見たら、ほとんど違いは無いです。

違いがあるのは

1.レインズ(不動産流通機構)に掲載するタイミングが『専任媒介契約』は7日以内、『専属専任媒介契約』は5日以内である。

2.販売報告が、『専任媒介契約』は二週間に一度、『専属専任媒介契約』は一週間に一度である。

3.お客様(売主)本人が見つけてきた買主の場合、『専任媒介契約』は媒介業者を通す必要がない。『専属専任媒介契約』は媒介業者を通す必要がある

というくらいで、正直、販売活動にはほとんど影響はありません

【その2】『専任(専属専任)媒介契約』のメリット

お客様(売主)側から見た『一般媒介契約』と違い『専任(専属専任)媒介契約』のメリットは

1.『専任(専属専任)媒介契約』業者は、『一般媒介』と違い、100%自社の売上になるので広告宣伝費(特に最も効果的なチラシ戦略は結構費用が掛かる)を掛けやすくなるため。(しかし、業者によっては比較的費用が掛からないネット戦略のみの会社もあるのでご確認お願いします。)

2.『専任(専属専任)媒介契約』は問い合わせの窓口を一つにすることが出来るので、お客様(売主)からみると、とても楽である。例えば、鍵の手配ご案内など、不動産を販売する業務はとても煩雑です。窓口を一つにすることで、煩雑な業務を任せてしまう事が出来ます。

【その3】『専任(専属専任)媒介契約』のデメリット

逆に、『専任(専属専任)媒介契約』のデメリットはというと

『専任(専属専任)媒介契約』のデメリットは、業者選びを間違えてしまうと、販売活動に大変な支障をきたしてしまうという事です。

1.業者遠方問題・・・例えば、多い例として、『専任(専属専任)媒介契約』業者が物件から遠方の場合です。なぜかと言いますと、遠方(物件から30分以上かかる場所)の場合、「他業者」や「一般のお客様」からの問い合わせや『物件ご案内』時に、物件の場所に移動する往復距離が問題になります。

例えば片道1時間の場所だと往復で2時間、対応に1時間掛けると、ほぼ半日、場合によっては丸一日潰してしまう事になるわけです。なので、遠方の物件の対応を通常の不動産営業マンは嫌がるわけです。(正直、まともな対応は期待できません)

ですので、通常、物件から遠方の不動産業者を選択するのは絶対にNGです。

 

2.費用(お金)問題・・・この問題は、仕方ないと言ってしまえば仕方ないのですが、お客様(売主)側から見たら一日でも早く販売して、安心したいものですよね。

なぜ仕方ないかといいますと、販売活動(業者)にはお金が掛かるということなのです。

比較的に少ない費用で済むネット戦略(主にSuumo、ホームズ、アットホーム等のポータルサイト)だけであれば、ほとんどの業者が行っています。

しかし、問題は最も販売に効果的であるチラシ戦略である。何が問題かといいますと、とにかく費用(お金)が掛かるのである。

費用(お金)が掛かるので、最近ではチラシ戦略を積極的に行わない業者が多くなってしまった。

※業者に、(買)チラシを毎月何枚位撒いていますか?という質問は必ずしてください。その業者の販売活動に対する積極性を確かめることができます。

目安になるかはわかりませんが、当社の場合、メインの南行徳・行徳・妙典のファミリー賃貸32000世帯に月に2回で64000枚(費用は約64万円)、葛西・西葛西のファミリー賃貸40000世帯に対して月に1回で40000枚(費用は約40万円)、西船橋・船橋のファミリー賃貸30000世帯に対して月に2回で60000枚(費用は約60万円)の(買)チラシを配っています。参考になれば幸いです。

以上、決して業者が悪いわけではなく、費用(お金)がとんでもなく掛かってしまうので、費用(お金)を掛けたくても、掛けることが出来ないということが正直なところだと思います。※当社も、自社のエリア(東西線の西葛西〜西船橋、総武線の市川〜船橋)以外にはチラシ戦略はやっていません。というより、費用的に無理(-_-;)です。ですので、申し訳ございませんが、エリア以外の物件はお預かりすることができませんm(__)m

※ネットの場合、自ら検索しないと「物件」にたどり着くことが出来ません。物件の成約は、物件の半径3㎞以内で90%以上成約すると言われています。ということは、物件の半径3㎞以内の人たちに「物件」のことを知ってもらうことが大切です。実はいまだに物件成約の最初の入り口はチラシがほとんどなのです。

【その4】まとめ

『専任(専属専任)媒介契約』の場合、唯一のデメリットである業者選びさえ間違えなければ、『一般媒介契約』よりは、お客様(売主様)にとってメリットのある契約であると思われます。

一日も早くそして少しでも高く成約できますことを、心よりお祈りいたします。

この記事を書いた人
千原 和博 チハラ カズヒロ
千原 和博
行徳の「か~くん」こと千原和博です。 なぜ、「か~くん」かというと、子供の頃、熊本の親戚や近所の皆から「か~くん」と呼ばれていたからです。 今でも、田舎に帰ると、近所のおばさんや親戚の子供たちから「か~くん」と呼ばれて、とても照れくさい思いをしています。 不動産を『売りたい方』『買いたい方』、是非私にお手伝いさせてください(*^。^*)
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