住宅ローンの残債があるけど家は買えますか？

皆さん、こんにちは。

近頃は朝晩冷えてきましたね(*´ω｀*)

少し早いかもしれませんが、我が家ではもうコタツを出してます。

これから、寒い時期が本格的になってきますので暖かい恰好で風邪を引かないように

して下さいね(*´ω｀*)

本題にあったように先日、お客様より『住宅ローンの残債があるけど売却して家を買うこ事はできますか？』とお問い合せを頂きました。

ご質問の返答は『はい、できます。』とお答えしました。

『住宅ローンが残っていても、売って住み替えることは可能です。』

今回は住宅ローンの途中で家を売却する方法やその流れ、必要となる費用などを

ご紹介します。

住宅ローン途中での売却時の注意点も合わせてお伝えしますね。

完済まで数十年もの長い年月をかけて返済する住宅ローンですが、転勤など様々な理由などで暮らしが変わるなんてよくあることですよね！！そんな時に売却したいけどローン返済中だから無理なの？と思う人はいると思いますが結論からいうと「返済中でも売却はできます」ただし、気を付けてほしい事が沢山あります。住宅ローン返済中でも家を売ることはできますが、買主様に引き渡すときにはそのローンは完済されていなければなりません。住宅ローンで買った家には金融機関から「抵当権」が付けられます。いわいる担保と同じことです。住宅ローンを借りた人がお金を返せなくなった場合、金融機関がその不動産を競売などにかけ、貸したお金を回収するのです。家を売るにしても買え替えるにしても、通常はいったんそのローンを完済して「抵当権」を無くす「抵当権抹消」の手続きをしなければなりません。抵当権をそのままにしていると、万が一売主がローンを滞納した場合、その家が差し押さえられ、次の持ち主である買主が家を失うことになりかねないからです。もちろん、ローン返済中でも売却活動は自由に行えます。

それを踏まえたうえで、ローンが残っている家を売却する3つの方法をご紹介します。

《その1.売却で住宅ローンを一括返済する》

住宅の売却金で残りのローンを一括返済する方法です。

ローン残高よりも高く売れそうな場合や、売却金と預貯金などの自己資金をプラスして売れる場合もこれにあたります。

住宅の売却金決済日に売却金を受け取ると同時にローン残債を一括返済し、抵当権を抹消して所有権を新たな所有者へ移転します。

《その2.住み替えローンを利用する》

通常の住宅ローンでは、新居の購入金額分のみしか借りることが出来ませんが、住み替えローンを利用すると「今の自宅の残っている住宅ローン＋買え替え先の購入資金」という

、担保物件の価値以上のお金を借りることができます。

この住み替えローンを利用すれば、現金を追加しなくても住み替えすることが可能です。

ただし、物件の担保価値以上のお金を借りるということは当然、毎月の返済額も今以上に高くなりがちですし、万が一将来、住宅ローンの返済が厳しくなって家を売却することになった際に多額の借金が残るリスクがあります。

●メリット

※住宅ローンが残っていても新居を購入できる

※気に入った物件を買い逃さずに済む

※仮住まいの必要がない

●デメリット

※ローンの審査が難しい

※新居をゆっくり探すことができない

※家の売却金額が確定しなければ、今住んでいる家の住宅ローンがいくら残ってしまうのか、住み替える新居にかけられる予算はどのくらいかを決めることができない。

【買え替え特約とは】

新居購入の際に「今住んでいる家が売れなければ、新居購入の契約を白紙に戻せる」という条件をつけるということです。

住んでいる家が売れなかった場合はペナルティなしで購入の契約を解除することができます。ただし、新居の売主にとって買え替え特約は不利な内容でしかない為、売主が個人の場合は断られるのが普通です。売主が不動産会社であれば適用してもらえる可能性があります。

【買取保証(売却保証)とは】

期間内に家が売却できなかった時は、あらかじめ決められた金額で不動産会社が買い取ってくれるというサービスで家が売れないことを避けることができます。ただし、買取保証額は相場価格の7～8割前後になることが一般的ですので、家が安くでしか売れないというのが最大のデメリットです。買付保証を利用するかどうかは慎重に検討しなければなりません。

《その3.任意売却で売却する》

ローンを払いきれずに返済を滞納してしまった場合に選ばれる可能性がある方法です。

不動産会社が仲介役となり、ローンを契約している金融会社を交渉したうえで、市場で家を売却します。

売却金がローン残高に届かないことがほとんどで、その後は残金を分割で返済していくことになります。

一般的にローンを滞納すると銀行が担保である住宅を差し押さえ、競売にかけて売却し貸付金を回収を目指します。

ただし、競売は比較的に安く売れてしまうので、金融機関としても貸付金を少しでも回収するために「任意売却」を承諾してくれるのです。

3つの方法でご紹介しましたが、《その1》の方法を選択できると負担も少なくいいですね！！

ローンの途中で家を売却する際に必要となる費用もあります。

《印紙税》

不動産売買にかかる税金です。

下記のように売却金に応じて税金が変わり、不動産売買契約書に収入印紙を貼付けして納付します。

50万超100万以下：1，000円

100万超500万以下：2，000円

500万超1000万以下：10，000円

1000万超5000万以下：20，000円

※印紙税軽減措置　令和4年3月31日まで

《抵当権抹消登記費用》

住宅ローンを完済後、住宅についている抵当権を外すための手数料です。

不動産1件あたり1，000円で、住宅と土地なら2，000円となります。

※抵当権を外すことを「抵当権の抹消」と呼びます。

抵当権抹消とは、具体的には家の登記簿謄本から抵当権の記載を削除することです。

《司法書士報酬》

登記の手続きを司法書士に依頼した場合は報酬を支払います。

抵当権抹消登記手続きは1件10，000～20，000円程度が目安です。

《仲介手数料》

200万円以下：売買価格の5%

200万超400万以下：売買価格の4%＋2万円

400万超：売買価格の3%＋6万

※全て税別です。

《譲渡所得税》※売却利益が発生した場合

住宅を売却したことで利益がでたら、翌年の2月～3月に確定申告をして譲渡所得税を支払います。

ここでいう利益とは、売却価格から物件の現在の価値と売却するためにかかった費用を引いた金額のことです。

(譲渡費用に該当⇒仲介手数料・収入印紙・測量費用・建物の取り壊し費用・立ち退き料・違約金　等々　)

(譲渡費用に該当しない⇒修繕費・リフォーム費用・ハウスクリー二ング・引っ越し費用・固定資産税・都市計画税　等々　)

建物は時間が経つごとに減価償却で資産が下がります。

その分売却価格も下がるので、中古物件を売却して利益が出るというケースは稀です。

又、自宅を売却した場合は利益が3000万以下であれば譲渡所得がかからないという特例もあり、自宅の売却ではほとんどのケースで譲渡所得税はかからないでしょう。

※特例適用には条件があります。

ローンが残っている家を売る場合には、まずは住宅ローン残債と売却額との関係を調べることが重要になります。

ローン残債が売却額を下回っている場合を『アンダーローン』、その逆でローン残債が売却額を上回っている場合は『オーバーローン』と呼びます。

『アンダーローンの場合』には、大きな問題はありません。

売却代金でローン残債を一括返済する事で家を売ることは可能です。

その逆で、『オーバーローンの場合』には、売却代金では足りない部分をなんらかの方法で返済することになります。

【売り先行】

先に売却すると、ローンの頭金やその他の資金にゆとりが出るメリットがありますが、新しい家に住み替えるまでの仮住まいや引っ越し費用が必要になっていきます。

(売却後仮住まいに引っ越し⇒家購入の際にも引っ越し)

【買い先行】

先に購入すると、仮住まい資金を節約できますが、売却して得るお金を購入資金に使えないのが問題です。

《ローン残債を確認する》

売却を決めたなら、まずは現在の正確なローン残債を把握することから始めましょう！

ローン残債の調べ方は保管している住宅ローンの資料の他、住宅ローンの名義人から金融機関に直接確認する方法が確実です。

自分でローン残債を調べる方法は以下の通りです。

・インターネットバンキングで照合する

・銀行から毎年送付される残高証明書を見る

・住宅ローン契約時の返済予定表を見る

・銀行に直接問い合わせする

《売却価格を調査する》

ローン残債が把握できたら、次は売却価格の調査です。

売却価格は不動産会社に査定を依頼することによって調べることが出来ます。

ここで、ローンが残っている家を売る際の査定では、必ず複数の不動産会社に査定を依頼する事がポイントです。

査定価格は、あくまでも予想価格であり売却を保証する価格ではないです。

予想価格であるため、1社のみの査定価格でアンダーローンかオーバーローンか決めてしまうのはリスクがあります。

ローン残債が残っている家を売却する場合には、きちんと複数の不動産会社の予想価格を

しっかり確かめる必要があります。

複数の査定価格を集めた上で、ローン残債が全ての査定価格よりも下回っていれば、安心してもよさそうですね！！

いかがでしたか。

今回はお客様よりお問い合わせがあった『住宅ローンの残債があるけど売却して家を買うこ事はできますか？』の質問のご返答について記事を書きました。

もし、家の買え替えなどでお悩みなどがございましたら

いつでもセンチュリー21アーバンにご相談下さい。(*´ω｀*)

それでは、今回はこれまで。

次回のブログで又、お会いしましょう♪(*´ω｀*)