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2021年12月09日
ブログ

敷地と道路の関係

皆さん、こんにちは(*´ω`*)

朝晩はめっきり冬の寒さで外に出るのが億劫になりますね!!

 

さて、皆さん家を建てる時、家と道路の関係にはルールがあることを知っていますか?

本日は『敷地と道路の関係』についてお話します。

 

建築基準法では道路に面していない敷地には建物は建てられないとされています。

また、道路には道路法などでどういった道路かという事が規定されているのでそれが建築する上で大切になってきます。

 

「家と道路のルール」

建築基準法で「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと建物は建てられない」と定められています。

ですが、実際は古くからの道路は4メートル未満のものも多くあり、建築基準法が施工された1950年に既に家が建っているとこもたくさんあります。

こうした道路は市町村や都道府県が認めれば幅4メートル未満でも道路として扱われます。これは建築基準法42項2条で定められたことから「2項道路」「みなし道路」と呼ばれています。

 

「建築基準法で定められた道路の種類」

・第42条第1項第号 道路法によるもの

(一般国道・都道府県道・市町村道なので公道)

・第42条第1項第2号 都市計画法、土地区画整理法などによるもの

(開発道路)

・第42条第1項第3号 建築基準法が施工された1950年(昭和25年)11月23日以前から存在するもの

・第42条第1項第4号 道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの

・第42条第1項第5号 特定行政庁が位置を指定したもの(位置指定道路)

・第42条第2項 建築基準法が施工される前から存在する幅員4メートル未満で特定行政庁が指定したもの(2項道路・みなし道路)

 

「道路に接していなければいけない決まり」接道義務とは?

敷地に建物を建てる場合は、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという決まりがありますが、この決まりを「接道義務」といいます。

 

使える敷地が狭くなる?「セットバック」とは?

建築基準法に定められたものは原則、幅員が4メートルとなっていますが、接道が4メートル未満の場合は、「セットバック」の必要があります。

セットバックとは、道と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることで、幅員4メートルを確保するために行います。

そして、その下がったところを道路境界線とします。

セットバックの主な理由としては

・風通しを良くする

・太陽光を確保する

・緊急車両が通れるようにする

特に大切なのが万が一火災が起きた時に消防車が入り十分な消火活動ができる広さが確保できるかどうかなのです。これらのために道路の幅を4メートル以上に定めたのです。

 

又、道の反対側が川などの場合は、幅員を4メートル確保できるように敷地との境界線を後退させます。

もともと建っている建築物の場合は4メートル未満でも取り壊して後退させる必要はありませんが、建て替える場合はセットバックする必要があります。

 

「敷地に家を建てる際に決まり事」

接道義務を満たした敷地に家を建てる場合には、さらに守らなければいけない事項がいくつかあります。

 

●建ぺい率

敷地に対して建物を真上から見たときの建築面積の割合を建ぺい率と言います。例えば敷地面積が100㎡で建ぺい率が50%の場合、建築面積は50㎡にしなければいけません。

ただし、敷地が角地の場合は建ぺい率が緩和され10%アップします。

(角地の定義は自治体によって異なる場合があります)

※敷地面積×建ぺい率=可能な建築面積

 

●容積率

敷地面積に対する延床面積の割合を容積率と言います。例えば敷地面積が100㎡で容積率が80%場合、建てることが出来る家の延床面積は80㎡です。

この土地が仮に建ぺい率50%なら、1階は50㎡2階を30㎡の家が建てられることになります。

※敷地面積×容積率=建築可能な延床面積

 

●建築物の高さ

建築物の高さに関する規制として、「斜線制限」「絶対高さ制限」「日影規制」の3つが定められています。

 

■「斜線制限」とは

建物と建物の間に空間を確保して、日照・採光・通風を妨げない為の制限で「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の3種類あります。

 

「道路斜線制限」

近隣建物や道の採光や通風を確保する為、建物の道路に面する一定部分の高さを制限しています。これは前面道路の反対側の境界線を起点に一定角度の勾配斜線を引いて、その斜線の内側に建物を収めなければいけないというものです。ただし、セットバックしている場合は緩和措置があり、後退した分だけ勾配斜線の起点を後退させることができます。

 

「隣地斜線制限」

第1種・第2種低層住居専用地域と第1種・第2種中高住居専用地域では、敷地の北側での採光や通風を確保するために、南側に建てる建物の高さが制限されます。これは、隣地境界線から5m又は10mの高さを起点に、一定角度の勾配斜線を引き、その斜線の内側に建物を収めなければいけないというものです。

 

「北側斜線制限」

隣地の採光や通風を確保するために、第1種・第2種中高層住宅専用地域、第1種・第2種住宅専用地域、準住居専用地域では建物の高さが制限されます。

これにより、隣地境界線から20mの高さを起点に一定角度の勾配斜線を引いて、その斜線の内側に建物を収めなければならないという制限がかけられます。

 

 

■絶対高さ制限

第1種低層住居専用地域または第2種低層住居専用地域では、その土地に建築できる建物の高さを10mまたは12m以内に制限しています。

 

■日影規制

一定規模以上の建築物の場合は、冬至日の午前8時から午前4時までのあいだに、周辺が日影になる時間を制限しています。

 

●用途地域別の規制

より良い住環境を確保するために、土地はその用途に応じて建築できる建物が制限されます。その為、所有する土地の用途は何であるか確認していく必要があります。

 

●防火地域・準防火地域

住宅密着地において、火災による危険を防止するために定められたもので、そこには耐火性能の高い建物を建てなければならないとされている。

 

 

「道路付けと売買条件」

道路付けは『接道条件』ともいわれ、敷地と前面道路との関係を表し、敷地から見て道が接する方向を幅員を表記しています。

南側を幅員4mの道としている場合は『南4m』と表記します。道路付けにより、建てられる建物の条件と面積が決まってくるので、土地や土地付き戸建ての売買に影響を与えることがあります。

 

●不動産価値の高い道路付けとは?

道路付けは土地を選ぶ際の検討材料の一つになります。因みに敷地が道に多く接していたり、前面道路の幅員が広がったりする場合は、不動産の価値が上昇する傾向にあります。

 

●あなたの物件、接道義務は満たしている?

所有する戸建てや土地をが売却する場合は、接道義務を満たしているか、建築する際にどんな制限がかけられるか、また、建築できる建物の条件は何かを確認しておきましょう。

 

 

まとめ

いかがでしたか。

今回は敷地と道路の関係について記事を書きました。


もっと詳しく話を聞いてみたいという方は毎月、不動産セミナーを

開催しておりますのでいつでもセンチュリー21アーバンにお問合せ下さい。(*´ω`*)

 

それでは、今回はこれまで。

 

次回のブログで又、お会いしましょう♪(*´ω`*)

 

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