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2021年12月11日
ブログ

家の売却にかかる費用とは?

皆さん、こんにちは(*´ω`*)

40代オッサン、今日も頑張ってブログ記事を書きます!!

最後までお読み頂けると幸いです(*´ω`*)

 

今回は家を売却にかかる費用についてお話したいと思います。

不動産を売却する時には、不動産の状態などによってはさまざまな費用が発生します。

家やマンションを売却する際は売却費用がかかるので、売れた額すべてが手元に残るわけではないです。

そこで、売却にはどのような費用がかかるのかについてお話します。

 

 

 

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立した場合、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限額は宅建業法で「取引価格×3%+6万+消費税」(物件価格が400万円超の場合)と定められています。

また、売買代金が400万円以下の場合は2018年1月1日より仲介手数料の上限額が18万となっております。

仲介手数料は、一般的に売買契約の際に半額を支払い、不動産を引き渡して売却が完了した際に残りの半額を支払います。

図.1仲介手数料 表

売買契約(税抜)仲介手数料の上限額
400万以下の場合18万+消費税
400万を超える場合売買代金×3%+6万+消費税

抵当権抹消費用

ローンを組んだ時に自宅に設定された抵当権は引き渡し前に抹消する必要があります。

残債を手持ち資金から一括返済できない場合、売却代金を受け取ったらすぐに残債を返済して抵当権抹消登記申請を行います。

抵当権抹消登記に必要な登記免許税は不動産1つにつき1000円です。マンションの場合は土地1筆と建物1棟なので2000円となります。収入印紙を登記申請書に貼付します。また、抵当権抹消登記の手続きは司法書士に依頼することがほとんどで、報酬は数万円程度になります。

印紙税

売買契約が決まれば、売買契約書を作成します。不動産の売買契約書は印紙税の課税文書なので、定められた金額の収入印紙を貼付し、消印することによる納税が必要です。

印紙税の税額は、契約書に記載されている取引額によって以下の通り定められています。

(2022年令和4年3月31までは軽減税率適用)

例えば、契約金額が1,000万ちょうどの場合だと印紙税は5,000円となり、1,200万円の場合だと1万円になります。

売主と買主、それぞれの契約書に印紙税額分の収入印紙の貼付が必要です。一般的に、売主が保管する契約書の印紙税は売主が、買主が保管する契約書の印紙税は買主が負担します。

図.2 印紙税 表

契約金額本則税率軽減税率
100万を超え~500万以下のもの2.000円1.000円
500万を超え~1.000万以下のもの1万円5.000円
1.000万を超え~5.000万以下のもの2万円1万円
5.000万を超え~1億以下のもの6万円3万円
1億を超え~5億以下のもの10万円6万円

登記費用

売買や相続、贈与、建物を新築したときなど、不動産(土地・一戸建て・マンション)の登記に変更があった場合は、登記手続きが必要です。また、住宅ローンを借りて購入したときも、購入した不動産を借入額の担保にするために抵当権の設定登記がされます。

登記とは、その不動産の現在の状況や権利関係の情報を登記簿に記載することです。この登記手続きをする際には、登録免許税という税金がかかります。

住宅ローンが残っている家を売却したときは、ローンを完済して設定されていた抵当権を抹消する登記(抵当権抹消登記)をしなければなりません。

 

その他、以下のような場合も、売主が登記変更をする必要があるため登録免許税がかかります。

●登記簿上の住所と現住所が違う場合

●結婚等で登記簿上の名字と違う場合

●相続税で登記簿上の所有者と名義が違う場合

●権利証(登記済証・登記識別情報)を紛失した場合

●登記していなかった(未登記)場合

登記の本質は『売却する不動産の所有者が登記簿に記載されている本人かどうか』ということです。その為、登記簿上の住所や名字に変更がある場合は、その情報を登記変更する必要があります。

これらの登記手続きは、全て自分で行うこともできますが手続きが頬雑で手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士に手続きを依頼した場合は、登記内容や登記する不動産の価額にもよりますが、1万円程度~5万円程度が報酬の相場となっています。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンが残っている家を売却したときは、売買代金で住宅ローンを返済することが多い為、ローンの繰り上げ返済手数料が必要です。

繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なります。また、窓口・電話・ネットなど、手続きの方法によっても手数料が異なります。

5,000円~数万円かかることもありますので事前に金融機関に確認しておきましょう。

所得税・住民税

家を購入した時の金額よりも高く売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告で利益に対する所得税と住民税の納税が必要です。

この不動産を売却した時にでた利益のことを譲渡所得といいます。

譲渡所得に課せられる所得税が譲渡所得税です。

ここが大事→売却して利益が出なかった場合は、譲渡所得を支払う必要はありません。

具体的には譲渡所得は『不動産の売却価格』から『不動産の購入時にかかった費用

(取得費)』と『売却にかかった費用(譲渡費用)』を引いて算出します。

計算式は以下となります。

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費+譲渡費用)

取得費は、不動産の購入にかかった費用のことです。売却する土地・建物の購入代金や建築代金、購入手数料、測量費、整地費、建物解体費、設備費、改良費などです。また、不動産を購入時に納めた登記費用、不動産取得税、印紙税や借主に支払った立ち退き料、不動産を購入するために借りた資金の利子なども含まれています。ただし、既に事業所得などの必要経費に算入された事業用不動産の場合は含まれません。

譲渡費用は、不動産の売却のためにかかった費用のことです。仲介手数料や印紙税、立退料、建物解体費などが譲渡費用に含まれます。譲渡費用は売却するために直接使った費用なので、修繕費や固定資産税などは含まれません。

 

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得には譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は正式名称ではなく、譲渡所得にかかる所得税・住民税を合わせたものを指します。

所得税は国に納める国税、住民税は都道府県や市区町村などに納める地方税です。また、所得税には復興特別所得税が含まれます。復興特別所得税2011年の東日本大震災の復興支援の財源として使われる税金で、2037年まで所得税に加算される2.1%の加算分を指します。

所有期間により税率が異なる

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間が5年以下か、5年超えかによって異なります。所有期間が5年以下の不動産を売却した場合『短期譲渡所得』、5年以上であれば『長期譲渡所得』となり、税率は長期譲渡所得の方が低くなっています。短期の売買で税率が高く設定されているのは、バブル経済期のころのように投機目的で土地を短期売買することを抑制する目的があるためです。

所有期間は、売却した年の1年1日時点を基準として5年以下か5年以上を決めます。例えば、2020年3月に取得し2025年4月に売却すると、実際の所有期間は5年を超えます。しかし、税務上の所有期間は売却した年(2025年)の1月1日に遡って判断するため、所有期間は4年となり、短期譲渡所得になります。そうなると高い税率で課税されるので、不動産の売却を考えるときは売却の時期も注意が必要である。

図.3所有期間による税率の違い

所得取得所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得5年以下の土地・建物30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年以上の土地・建物15%5%0.315%20.315%

※譲渡所得税には2037年(令和19年)まで復興特別所得が上乗せされています。

 

その他の費用

その他の費用は、状況によって変わりますが、主にかかる可能性がある費用は以下の通りです。

 

●印鑑証明書の費用

不動産の売買時に印鑑証明書の提出を求められますので、その費用として必要になります。

●測量費用

土地や戸建を売却する際に、土地の面積や境界があいまいな場合は測量や境界画定が必要となります。

30~40坪(100~130㎡)程度の一般的な住宅地では30~50万円程度が相場です。

●リフォームやハウスクリーニング

売却する家の状態によっては、リフォームやハウスクリーニングが必要な場合もあります。ハウスクリーニングは家の広さや作業箇所によっても変動しますが5万~20万くらいが相場です。

リフォームは高額な費用がかかるので独自で判断せず、不動産会社に相談しましょう。

●建物の解体費用

築年数が古い家の場合は、建物に価値がないため解体して更地にすることを条件に売却すること多いです。その費用を売主が負担しなければ、なかなか買い手がつけにくいこともあります。

●引っ越しや残置物の処分費用など

居住中に家を売却した場合は、引き渡しまでに引越しをする必要があります。また、売却した家を空き家の場合も、残置物(捨てる予定の荷物)があれば処分しなければなりません。

 

まとめ

 

ここまで、家やマンションの売却時にかかる諸費用について細かくみてきましたが売却後、手元にいくらお金が残るかについては以下の計算で大まかな額が算出できます。

 

売却代金 ー (仲介手数料+印紙代+登記費用+その他諸経費)

 

売却した時に手取り金額を知る為には、まず、いくらぐらいで売却できそうか?調べる必要があります。

査定依頼をしてみたいという方はセンチュリー21アーバンにお気兼ねなくご相談ください。


それでは、今回はこれまで。

 

次回のブログで又、お会いしましょう♪(*´ω`*)

 

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