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2021年12月24日
ブログ

~ 住宅ローン 基礎知識 ~

皆さん、こんにちは(*´ω`*)

40代オッサン、今日も頑張ってブログ記事を書きます!!

最後までお読み頂けると幸いです(*´ω`*)

今回は住宅ローンについてお話したいと思います。

住宅を購入する際は、ローンを組んで長期間に渡って返済していく住宅ローンを利用する方がほとんどです。しかし、住宅ローンには建物や土地代の他にも手続きに必要な諸費用が発生します。合計すると数十万円ものお金が必要になると言われています。

住宅ローンの諸費用は中古物件だと物件購入額の6~10%、新築物件だと物件購入額の3%~7%が相場といわれていますが、中には相場を超える金額を支払う場合もあるようです。

これは、住宅ローンの借り入れ年数が長くなり、手数料が高くなってしまった場合などが

考えられます。金融機関やサービス内容など住宅ローンの種類によって諸費用の金額は異なるということを覚えていきましょう。

 

諸費用と種類

それでは、次に、住宅ローンの諸費用の種類と金額について紹介します。住宅ローンにを借りる際に発生する主な諸費用としては、以下のものがあります。これらの諸費用は住宅を引き渡しの日までに支払いをする必要があります。

 

《融資手数料》

融資手数料とは、住宅ローンを借りる際に金融機関に対して支払う手数料のことです。(保証会社手数料という名目で設定されるケースもあり)

金額は金融機関によって異なり、融資額に関わらず3万3千円~33万などの定額型で設定している金融機関もあれば『融資額の2.2%』といった定率型を採用している金融機関もあります。例えば3.000万円の場合は、2.2%で66万となるため、高額となります。特にネット銀行の場合は、融資手料が2.2%に設定されている場合がありますので、事前に確認するとよいでしょう。

 

《ローン保証料》

ローン保証料ですが、これは、保証会社に保証人となってもらうためにの費用のことをいい、もし不測の事態で契約者がローンを支払えなくなった場合には、保証会社がローン会社への弁済を行うシステムのことをいいます。

金利に上乗せされたり、一括支払いで支払うなど、金融機関によって支払う金額や方法は異なりますが、返済期間が35年の場合、融資額1,000万円当たり約20万かかるのが一般的といわれています。もし3,000万円借りた場合は、60万円以上かかることになり、住宅ローンの諸費用の中でも最も高いといわれているのが、このローン保証料になります。

 

《仲介手数料》

仲介手数料は、不動産の売主との売買契約を成立させた仲介活動の報酬として不動産業者に支払う手数料で、一般的には法律で決められている上限である、売買代金の3%+6万となっています。

 

《火災保険・地震保険》

住宅ローン利用の際の要件の一つになっている火災保険料は保証内容によって金額は異なりますが、相場で約15万~40万ほど、近年では地震による被害も発生しているため、地震保険料を支払う場合には、地域や構造によって異なりますが、保険金額1,000万円あたり、約1万~3万ほどとなります。

 

《団体信用生命保険料》

団体信用生命保険料ですが、これは金利に上乗せされているケースがほとんどで、別途支払う必要はありませんが、価格帯としては約10万~12万となります。

《印紙税》

住宅ローンなどの契約書を交わす際には、取扱う金額に応じて印紙税がかかります。

例えば、借入金額としてもっとも選択されやすい1.000万円~5.000万円以下の契約書では、1通あたり2万円(2022年3月31日までは軽減措置により1万円)の印紙税が発生します。

 

 

フラット35とは

民間金融機関と住宅金融機構が提携している住宅ローンが、フラット35です。

全期間固定金利型の住宅ローンで、完済までの返済額が明確なことから、返済計画を立てやすいのが特徴の住宅ローンです。

民間の金融機関が提供している全期間固定型の住宅ローンと比較すると、金利が低く、勤続年数の制限を受けないといった点や、団体信用生命保険の加入なしでも借入れができるなど、ほかの住宅ローンにはない多くのメリットがあります。

《ローン保証料が不要》

フラット35ですが、ローン保証料がかからず、諸費用としては融資手数料・物件検査手数料と印紙税、登記費用だけという特徴があります。

《物件検査手数料が発生する》

フラット35を利用する場合は必ず『物件検査』が行わられる為、検査に伴う手数料が発生する。物件検査では住宅ローン対象の物件が、住宅金融支援機構の基準を満たしているか検査されます。設計図をチェックする設計検査や、工事途中の物件を確認する中間現場検査、住宅が完成したときに行う竣工現場検査などがあり、物件検査で発生する手数料は、目安として新築一戸建ての場合で2~3万円、中古住宅一戸建てで4万~6万んほどです。検査手数料は物件購入者の負担となるため、フラット35の利用を考えている場合は、諸費用に検査手数料を加えた金額を準備しましょう。

金利の種類

住宅ローンの金利には3つのタイプがあります。

《固定金利型》

固定金利型は返済開始から完済まで金利が確定していて借入金利が変わらないタイプの住宅ローンです。市場金利が変動した場合でも借入金利は変わりません。そのため返済額も変動しないので家計管理がしやすく、返済計画をたてやすいのが特徴です。

 

《変動金利型》

変動金利型は返済期間中に定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンです。市場金利が上昇すれば住宅ローン金利も上がり、市場金利が下落すれば住宅ローン金利も下がります。

変動金利型は原則として年2回金利が見直されますが、元利均等返済の場合、返済する金額自体は5年ごとに見直されるのが一般的です。これは元利と利息の合計を調整して返済額を一定にするためです。

また5年ごとの返済額の見直しの際の金利が上昇していて返済額が増加す場合でも、それまでの返済額の1.25倍までに抑えるという上限を設定している商品もあります。

 

《固定金利期間選択型》

固定金利期間選択型は返済開始当初の一定期間、3年、5年、10年などの固定金利期間を選択することができ、期間終了後は自動的に変動金利型に移行するタイプの住宅ローンです。

固定金利期間が終了したあとに、再び固定金利を継続できるタイプもあります。

また、、選択できる期間のラインナップは金融機関によって異なります。

 

住宅ローンの借入先の分類は『公的』・『民間』

住宅ローンの借入先の種類を見てみましょう。借入先の種類を分類すると2種類にわけられます。

 

《公的融資》

国が運営する独立行政法人や自治体などの公的機関が行う融資のことを公的融資といいます。代表的な公的融資でサラリーマンが利用できるものでは、独立行政法人勤労者退職金共済機構の『財形持家転貸融資』や独立行政法人住宅金融支援機構の『財形住宅融資』があげられます。財形貯蓄を1年以上続けて残高が50万以上あるなどの条件を満たして人が利用できます。

※自治体融資は地方自治体が行っている融資ですが、すべての自治体が扱っているわけではありません。自治体ごとに収入要件や移住期間・年齢なでの条件をきめているので、その条件にあった方のみが利用できます、

 

《民間融資》

銀行や信用金庫などの民間金融機関が行う融資のことをいいます。

民間融資の中には、不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携して提供される住宅ローンがあり、それを提携ローンや提携住宅ローンといいます。

提携している企業の住宅購入について、金利の優遇などのメリットがあることが特徴

まとめ

いかがでしたか(*´ω`*)

今回は住宅ローンについてお話してきました。

もっと詳しく話を聞いてみたいという方は毎月、不動産セミナーを

開催しておりますのでいつでもセンチュリー21アーバンにお問合せ下さい。(*´ω`*)

 

それでは、今回はこれまで。

 

次回のブログで又、お会いしましょう♪(*´ω`*)

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