不動産登記について

皆さん、こんにちは(*´ω｀*)

40代オッサン、今日も頑張ってブログ記事を書きます！！

最後までお読み頂けると幸いです(*´ω｀*)

今回は家をご購入や売却する際に必ず関わる『登記』のお話をします。

不動産登記とは、その不動産がどんなものか、どこの誰が所有しているのかを記録しているものであり、またその不動産で誰がどんなことをしたのか記録したものです。それら登記の記録がまとめられた台帳を『登記簿』といいます。現在は電子化されて『登記記録』とも呼ばれています。

登記を行う際には、専門的な知識が必要になるため司法書士に依頼するのが一般的です。

その際に登記費用とは別に、司法書士に対する報酬も支払わなければなりません。

《登記簿謄本》

登記簿謄本(登記事項証明書)とは、登記記録がまとめられた台帳を法務局が発行している証明書のことで、土地が1筆ずつ、建物は1家屋ずつそれぞれ登記があります。

《登記識別情報》

不動産に関することで、権利書という言葉を聞いたことのあるで人は多いでしょう。

権利証というのは俗称で正式には『登記済権利証』といいます。

売買や相続などにより新規で土地や建物を取得し、登記を済ませた人に対して、法務局から交付される書類です。

しかし、登記済権利証が発行されていたのは、2004年までのことで、現在では登記済権利証の発行は行わられていません。

現在では登記済権利書の代わりに、『登記識別情報』というものを発行し交付しています。

登記識別情報は12桁の英数字で構成されており、パスワードのような役割を果たしているものです。登記識別情報通知という書類に不動産の住所地や不動産番号、登記の目的、登記名義人の名前などと一緒に記載されています。

登記識別情報が記載されている部分だけ目隠しシールがはられているため、開封しないとみられません。

また、現在でも以前の名残で、登記識別情報のことを権利書と呼ぶ人も多いです。

不動産に関する登記は、『不動産の表題部（表示）に関する登記』と『不動産の権利部（権利）に関する登記』

の2種類に大別されます。権利部はさらに甲区（こうく）乙区（おつく）に分かれ、全体で3つにの部分から構成されます。

両社の登記は、別個独立にされるものであり、不動産取引の安全を図るために土地・建物の情報を登記簿(法務局に備付けの帳簿又はコンピューター)に登記します。

 

【表題部とは】

表題部は、表示に関する登記を記録するもので、具体的には不動産の物的状況（モノがどういう状況なのか）を示します。建物を新築したときは、まずは表示に関する登記である表題登記をつくり、新たに登記簿という箱をつくります。

新築だけではなく、増築や取り壊しなどにより物的状況が変化した場合は1ヶ月以内に登記することが義務づけられています。

●土地：所在・地番・地目・地積・取得原因とその日付などを記録します。区分所有家屋（マンション）の場合には、加えて敷地権の種類・割合などを記録します。

●建物：所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積・取得原因とその日付などを記録します。区分所有家屋の場合には一棟の建物の表示と専有部分の建物の表示として、建物の名称などを記録します。

表示に関する登記は、物件状況を明らかにすることだけではなく登記単位を変更するという役割もあります。

【権利部とは】

権利部は、権利に関する登記を記憶し、不動産の権利関係を示します。

●甲区：所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因を記録します。

●乙区：登記の目的・原因・権利者などの記録します。

※甲区は、所有権に関する事項、具体的には、所有権保存登記、所有権移転登記およびその仮登記ならびに処分の制限等に関する登記を記録します。

※乙区には、所有権以外の権利、具体的には、抵当権・根抵当権・地上権・地役権・賃借権などの設定・移転および抹消等の登記を記録します。

表題登記をしない限り、権利に関する登記である所有権保存登記はできません。

所有権を明確にするための登記である所有権保存登記をすることにより、権利部の甲区が新たにつくられます。

又、乙区については、不動産を担保にしたり、他人が利用する必要が生じた時、その権利を設定するためにつくります。必要がないとき、乙区はつくられません。

このように甲区・乙区に関する登記がないときは、記録自体がないということになります。つまり、抵当権の設定がなければ乙区はないし、所有権保存登記がない場合には甲区もありません。

不動産登記の種類は以下の通りになります。

・『建物表題登記』

・『所有権保存登記』

・『所有権移転登記』

・『抵当権設定登記・抵当権抹消登記』　などなど

これらは建物を新築した・不動産の所有者が変わった・金融機関などから大金を借入れたい・借金を完済したため抵当権を抹消したいなどに各種登記の手続きが必要となります。

『建物表題登記』

一般的には建物を新築したときに行う、登記簿上の『表題部』を新しく作る登記です。

不動産登記には大きく分けて『表題部』と『権利部』2つあり、表題部には不動産の物理的現況が記録されます。

土地であれば、所在・地目・土地面積、建物であれば、家屋番号・種類・建物の構造が記載されます。この表題部の登記については、建物が完成してから1ヶ月以内に登記申請をしなければなりません。

『所有権保存登記』

住宅を新築した場合など、登記がされていない不動産に、所有者として初めて設定する登記です。先述した不動産登記上の『権利部』は、不動産の権利関係を記録する部分であり、更に『甲区』と『乙区』に分けています。甲区欄には所有権に関する情報が記載されており、所有者の住所や氏名、不動産の取得日、その原因や経緯(売買、相続など)なども記載されています。所有権保存登記をする場合は、甲区欄の最初に、所有者として名前を入れることになります。この登記をすることで、登記簿上の証拠となり、その不動産についての所有権を、第三者に対抗することができます（不動産登記の対抗力）

『所有権移転登記』

所有権移転登記は、不動産を売買・贈与・相続した場合など、不動産の所有者が変わった場合に設定される登記です。所有権移転登記をすることで、当該不動産の所有権が、旧所有者から新所有者に移転し、新所有者は、その不動産の所有権を第三者大幸することができます（不動産登記の対抗力）。 

『抵当権設定登記・抵当権抹消登記』

不動産を借金の担保とし、その借金が返せなかった場合などに、貸出人が有する、借入人が担保とした不動産を売却して、その売却代金から回収することができる権利を、抵当権といいます。そして、不動産に抵当権を設定する登記のことを抵当権設定登記といいます。また、借金を完済した場合は、設定された抵当権を抹消する、抵当権抹消登記を行います。抵当権設定登記は、所有権以外の権利に関する情報が記載される、権利部の『乙区』に記録されます。

『建物滅失登記』

建物全部が焼失したり、または全部取り壊したときには、建物滅失登記の申請します。

『区分建物表題登記』

マンションなどの集合住宅を新築して、それぞれを区分所有する場合には、区分建物表題登記の申請をします。

『建物表題部変更登記』

既存の建物に増改築・大掛かりなリフォームなどしたときは、建物表題部変更登記の申請をします。

『土地表題登記』

道路や水路等の払下げ申請をして自分所有となったときに、表題登記の申請をします。

『土地分筆登記』

1つの土地を複数に分けて売買するようなとき、調査・測量して1筆の土地を2筆または数

筆に分割する分筆登記を申請します。

『土地地目変更登記』

山林や田んぼ、畑等であった場所に家を建て、宅地に変更したとき、つまり、土地の用途(使用方法)を変更したときは、地目変更登記の申請をします。

『土地地積変更登記』

登記簿に記載されている面積(公簿面積)と実際に測量した面積が違っている場合に地積更生登記の申請をします。

現在の国土の多くの面積は100年程前に測量されたので、測量技術や測定機器の進歩によって、面積な異なる場合がほとんどです。

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権を抹消する書類を受け取ります。

その書類を不動産を管轄する法務局に提出することによって、抵当権の抹消登記を行います。この抵当権抹消登記の申請をしないと、いくら住宅ローンを完済したとしてもご自宅に銀行の抵当権が付いたままとなってしまいます。

いかがでしたか(*´ω｀*)

今回は登記についてお話してきました。

登記と一言でいっても、いくつもの種類の登記があり、覚えるのに一苦労ですね(*´Д｀)

もっと詳しく話を聞いてみたいという方は毎月、不動産セミナーを

開催しておりますのでいつでもセンチュリー21アーバンにお問合せ下さい。(*´ω｀*)
 

それでは、今回はこれまで。

 

次回のブログで又、お会いしましょう♪(*´ω｀*)